Ist es so, dass die Umsetzung energetischer Massnahmen an selbst genutzten Wohneigentum am Ende zu einer Erhöhung des Eigenmietwertes führt? Diese Frage hatte ein Oberbaselbieter Hauseigentümer der Steuerverwaltung Basel-Landschaft gestellt und sich damit auch an den HEV BL gewandt. Denn der Hauseigentümer befürchtet: Wenn das Haus einen höheren Wert hat, muss er am Ende via Eigenmietwert mehr Einkommen versteuern.Zur Vorgeschichte: «Wir haben in den Jahren 2019 bis 2023 Renovationsarbeiten an unserem Einfamilienhaus ausführen lassen, welche zum allergrössten Teil werterhaltenden Charakter haben», erzählt der Oberbaselbieter. Gleichzeitig liessen er und seine Frau im eigenen Haus eine Dachsanierung und eine Gebäudeisolation ausführen, die aus dem Ersatz von Fenstern und Türen bestand. Ausgewechselt wurde auch das Heizsystem: Die Ölheizung kam raus, eingebaut wurde eine Luft-Wärmepumpe für die Warmwasseraufbereitung sowie zum Heizen des Gebäudes. Zusätzlich erhielt das Einfamilienhaus noch eine Fotovoltaikanlage samt Energiespeicher mit 30 KWp-Leistung auf das Dach. «Die Investitionen für die energetischen Massnahmen betrugen rund 200 000 Franken», erzählt der Hauseigentümer.Wie es das Gesetz vorsieht, musste in der Folge das Haus von der Basellandschaftlichen Gebäudeversicherung (BGV) neu geschätzt werden, da es sich um wertvermehrende Massnahmen handelt. Die Schatzung lag 256 000 Franken höher als der Wert vor der Sanierung. «Dies war für mich nachvollziehbar, handelt es sich bei den energetischen Massnahmen ja um kostspielige Gebäudeteile und technische Einrichtungen, welche mit dem Gebäude versichert sind und im Schadenfall von der Gebäudeversicherung bezahlt würden», so der Hauseigentümer.Ebenfalls nachvollziehbar für den Oberbaselbieter war, dass die Gemeinde aufgrund der höheren BGV-Einschätzung nachzog und «einen um 54 732 Franken höheren Katasterwert und einen um 15 900 Franken höheren Brandlagerwert» festlegte. Das Haus ist jetzt wertvoller als vorher. Wichtig: Für die BGV spielt dabei nicht die energetische Sanierung per se eine Rolle, sondern lediglich der Mehrwert, der das Gebäude durch die Sanierung erfahren hat.
PV-Anlage erhöht Gebäudewert
Grundsätzlich wird bei Liegenschaftskosten zwischen Anlagekosten unterschieden auf der einen Seite, darunter fallen wertvermehrende Investitionen wie eine Wärmedämmung, neue Fenster oder eine Dachsanierung. Auf der anderen Seite stehen die Unterhaltskosten, in der all jene Aufwendungen zusammengefasst sind, die der Werterhaltung des Gebäudes dienen. Dass gerade Fotovoltaikanlagen als Anlagekosten gelten und am Ende in der Steuerrechnung zu Buche schlagen, wie das bei dem Hauseigentümer aus dem Oberbaselbiet der Fall ist, wird von den Behörden zwar nicht aktiv kommuniziert, ist aber bereits 2022 in einer Postulatbeantwortung aufgetaucht – und gilt als gesetzeskomform, wie es im Bericht zum Postulat «Photovoltaik-Anlagen steuerlich ent- statt belasten» heisst: «Der Bau einer Photovoltaikanlage kann je nach baulicher Ausgestaltung über eine Erhöhung des Brandlagerwerts durch die BGV zu einer Erhöhung des Eigenmietwerts führen.» Die Behörden machen entsprechende Abzüge geltend, die im Gegenzug getätigt werden können. «Eigentümerinnen und Eigentümer von selbstgenutztem Wohneigentum dürfen im Gegenzug ihre Schuldzinsen und die Liegenschaftsunterhaltskosten vom steuerbaren Einkommen abziehen.» Dass diese Abzüge aber nicht in Balance stehen zur Erhöhung des Eigenmietwertes und damit zu den Auswirkungen auf die jährliche Steuerrechnung, spielt für die Behörden keine Rolle. Denn zur Abzugsfähigkeit von Investitionskosten hält der Kanton fest: «Die Kantone sind aus steuerharmoniserungsrechtlicher Sicht nicht verpflichtet, energetische Massnahmen steuerlich zu fördern.» Dem Oberbaselbieter Hauseigentümer sowie allen anderen, die energetische Sanierungen vornehmen wollen oder müssen, auch weil der Staat ihnen mit einem neuen Dekret und Gesetz droht (Abstimmung am 9. Juni), bleibt nichts anderes übrig, als diese Mehrkosten hinzunehmen. Dass die Hauseigentümer nicht auf solche Mechanismen hingewiesen werden, stört den Oberbaselbieter: «Nie bin ich auf den Hinweis gestossen, dass die Umsetzung energetischer Massnahmen an selbst genutztem Wohneigentum zwangsläufig zu einer Erhöhung des Eigenmietwertes und in der Folge zu einer Erhöhung der Einkommenssteuern führt», sagt er.
Legende: Wer sich eine Photovoltaik aufs Dach setzen lässt, tut viel für den Klimaschutz. Doch rechnen muss er nicht nur mit den Installations- und Amortisationskosten, sondern auch mit einer höheren Steuerrechnung.